매매 - 동시이행 관계

2) 동시이행 관계 : 매도인의재산권이전의무 와 매수인의 대금 지급 의무는 특별한 약정이나 관습이 없으면 동시이행 관계에 있다(제568조 제2항)

 

판례
부동산의 매매계약이 체결된 경우에는 매도인의 소유권이전등기의무 및 인도 의무와 매수인의 잔대금 지급 의무는 동시이행의 관계에 있는 것이 원칙이고, 이 경우 매도인은 특별한 사정이 없으면 제한이나 부담이 없는 완전한 소유권이전등기의무를 지는 것이므로 매매목적 부동산에 가압류등기 등이 되어 있는 경우에는 매도인은 이와 같은 등기도 말소하여 완전한 소유권이전등기를 해주어야 하는 것이다. 따라서 가압류등기 등이 있는 부동산의 매매계약에서는 매도인의 소유권이전등기의무와 아울러 가압류 등기의 말소의무도 매수인의 대금 지급 의무와 동시이행 관계에 있다고 할 것이다(대판 2000.11.28, 2000다8533).

 

(2) 과실취득권
제587조 '과실의 귀속, 대금의 이자' 매매계약 있고 난 뒤에도 인도하지 아니한 목적물로부터 생긴 과실은 매도인에게 속한다. 매수인은 목적물의 인도를 받은 날로부터 대금의 이자를 지급하여야 한다. 그러나 대금의 지급에 대하여 기한이 있는 때에는 그러지 아니하다.

 

1) 천연과실은 그 원물로부터 분리하는 때에 이를 수취할 권리자에게 속하고, 법정과실은 수취할 권리의 존속기간 일수의 비율로 취득한다(제102조)
2) 따라서 매매계약 있고 난 뒤에도 인도하지 아니한 목적물로부터 생긴 과실은 매도인에게 속한다(제587조 전단). '인도 시를 기준'으로 매도인의 과실 취득과 매수인의 대금 지급은 서로 대응 관계에 있기 때문이다. 따라서 매수인이 대금을 완납한 경우에는 매도인이 목적물을 점유하고 있더라도 그 목적물로부터 생긴 과실은 매수인에게 속한다.

2. 매수인의 의무

 

(1) 대금 지급 의무

 

1) 의의 : 매수인은 매도인의 재산권 이전에 대한 반대급부로서 대금 지급 의무를 진다(제568조 제1항)

 

2) 대금 지급 의무의 이행기
ㄱ. 매매의 당사자 일방에 대한 의무이행의 기한이 있는 떄에는 상대방의 의무이행에 대하여도 동일한 기한이 있는 것으로 추정한다(제585조)
ㄴ. 어느 의무에 대해서도 기한의 약정이 없는 경우에는 당사자는 계약이 성립한 후에 언제든지 상환으로 이행할 것을 청구할 수 있다.

 

3) 대금의 지급장소 : 대금 지급 채무는 종류채무이므로 채권자의 현주소지에서 대금을 지급하는 것이 원칙이다(제467조 제2항 본문). 그러나 매매의 목적물 인도와 동시에 대금을 지급할 경우에는 그 인도장소에서 이를 지급하여야 한다 (제586조).

 

4) 대금의 이자 지급 : 매수인은 목적 무를 인도받은 날부터 대금의 이자를 지급하여야 한다(제587조 후단). 다만, 대금 지급의 기한이 있는 경우에는 따로 이자를 지급할 필요가 없다(제587조 후단 단서)
5) 대금지급거절권
ㄱ. 매수인이 대금 지급을 거절할 수 있는 경우로는 동시이행의 항변권을 원용할 수 있는 경우(제536조)와 매매목적물에 대하여 권리를 주장하는 자가 있는 경우(제588조)이다
ㄴ. 매매의 목적물에 대하여 권리를 주장하는 자가 있는 경우에 매수인이 매수한 권리의 전부나 일부를 잃을 염려가 있을 때는 매수인은 그 위험의 한도에서 대금의 전부나 일부의 지급을 거절할 수 있다. (제588조 본문). 다만, 매도인이 상당한 담보를 제공한 경우에는 대금 지급을 거절할 수 없다(제588조 단서). 한편 매수인에게 위와 같은 대금지급거절권이 있는 경우에 매도인은 매수인에게 대금을 공탁할 것을 청구할 수 있다. (제589조)
판례
근저당권 설정등기가 있어 완전한 소유권 이전을 받지 못할 염려가 있는 경우 매수인은 그 근저당권의 말소등기가 될 떄까지 그 등기상의 담보한 도금액에 상당한 대금 지급을 거절할 수 있다. (대판 1988.9.27, 87다카1029).

 

(2) 목적물 수령의무

 

1) 매수인은 매도인이 제공한 목적물을 수령할 의무를 부담하는가? 이에 대해 다수설은 신의칙상 매수인(채권자)에게도 일반적인 목적물 수령의무가 있다고 한다.

 

2) 따라서 다수설에 의하면 매수인(채권자)이 자신의 고의 또는 과실로 목적물을 수령할 수 없거나 그 수령을 거절하는 것은 채무불이행에 해당하므로, 채권자지체 책임(제401조부터 제403조까지의 규정)을 부담하는 외에 계약해제와 손해배상책임의 불이익을 받을 수 있다.

 

2. 매도인의 담보책임

 

1. 서설

 

(1) 의의

 

1) 매도인의 담보책임이란 매매의 목적물인 권리 또는 물건에 하자가 있는 경우 매도인이 매수인에 대하여 부담하는 책임이다. 매도인의 담보책임은 하자가 권리에 존재하는 경우와 물건에 존재하는 경우에 따라 담보책임의 유형을 달리 정하고 있다. 한편 물건에 관한 담보책임(하자담보책임)은 특정물에 하자가 있는 경우뿐만 아니라 종류물(불특정물)에 하자가 있는 경우에도 적용된다.
2) 매도인의 담보책임은 매매 외의 다른 유상계약에 준용된다(제567조)

 

(2) 성질
1) 법정책임 : 매도인의 담보책임은 매매계약의 유상성(대가성)에 비추어 매수인을 보호하고 거래 안전을 보호하기 위하여 인정되는 법정책임이다. 즉, 매도인의 담보책임은 채무불이행책임이 아니다.
2) 무과실책임 : 매도인의 담보책임은 매도인이 목적물의 하자에 대한 고의 또는 과실이 없어도 책임을 지는 무과실책임이다.

 

(3) 담보책임의 내용
1) 매도인의 담보책임의 내용으로는 대금 감액청구권, 계약해제권, 손해배상청구권이 있다. 한편 종류물 매매에 하자가 있는 경우에는 계약해제와 손해배상청구에 갈음하여 완전물급부청구권이 인정된다. 하자보수 청구권은 인정되지 않는다. 하자보수청구권은 수급인의 담보책임의 내용에 속한다.
2) 대금 감액청구권은 계약의 일부 해제에 해당한다. 그리고 계약해제권은 하자로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 최후의 수단으로 행사되는 권리이다. 손해배상청구권은 하자로 인하여 손해가 발생한 경우 해제권과 아울러 인정되는 것으로서, 손해배상의 범위에 대해서는 이행이익을 배상하여야 한다는 견해와 신뢰이익의 손해를 배상하여야 한다는 견해가 대립한다. 이에 대하여 판례는 전부 타인의 권리의 경우와 일부 타인의 권리의 경우에 이행이익의 손해를 배상할 것을 명한 적이 있다.

 

(4) 관련문제
1) 담보책임과 동시이행 관계 : 매도인의 담보책임이 인정되는 경우 매수인은 매도인으로부터 수령한 것에 대한 반환 의무를 부담하는 경우가 많다. 따라서 쌍방의 의무는 서로 밀접한 관계(견련성)를 가지므로 매도인의 담보책임과 매수인의 반환 의무는 동시이행 관계에 있게 된다(제583조)
2) 담보 책임면제의 특약 : 담보책임에 관한 규정은 임의규정이므로 담보책임의 내용을 가중감경 면제하는 특약은 원칙적으로 유효하다. 매도인은 담보책임을 면하는 특약을 한 경우에도 매도인이 알고도 알리지 않은 사실 및 제삼자에게 권리를 설정하거나 양도한 행위에 대해서는 책임을 면할 수 없다(제584조)