부동산경기변동 (순환적 변동)

2. 부동산경기변동



(1) 부동산경기변동의 개념 및 특징

- 부동산경기변동의 개념

ㄱ. 부동산경기는 일반적으로 건축경기를 말한다. 그중에서도 주거용 부동산의 건축경기를 지칭하는데, 이를 협의의 부동산경기라 한다는 광의의 부동산경기는 공업용 / 상업용 / 부동산경기를, 최광의 부동산경기는 토지경기를 포함한다.
ㄴ. 부동산경기도 일반경기처럼 순환변동, 추세변동, 계절변동, 불규칙변동으로 나타난다.
ㄷ. 순환적 변동의 관점에서 본다면 부동산경기변동이란 부동산시장이 일반 경기변동처럼 상승과 하강 국면이 반복되는 현상을 말한다. 다만, 부동산시장은 여러 개의 부분 시장으로 이루어져 있으므로 다양한 시장경기를 대표하는 부동산경기라는 용어도 조심스럽게 사용되어야 할 것이다.

- 부동산경기변동의 특징

ㄱ. 부동산경기는 일반경기보다 변동 주기가 더 길다. 부동산경기의 변동(17~18년)은 일반경기의 주기(8~10년)에 비해 약 2배 길다.
ㄴ. 부동산경기의 변동은 일반경기의 변동에 비해 저점이 깊고 정점이 높다. 다시 말해 부동산경기순환의 진폭은 일반경기의 진폭보다 크다.
ㄷ. 부동산경기는 타성기간이 길며, 주기의 순환 국면이 명백하지 않고 일정치 않으며 불규칙적이다. 타성기간이란 부동산경기변동이 일반경기의 진퇴에 대해 뒤지는 시차를 말한다. 타성의 원인은 부동산경기가 일반경기의 변동에 대응하여 민감하게 작용하지 못하기 때문이다.
ㄹ. 부동산경기는 통상적으로는 지역적 / 국적으로 나타나서 전국적 / 광역적으로 확대되는 경향이 일반적이다. 왜냐하면 부동산은 지리적 위치의 고정성 등 부동산의 특성으로 인해 국지성 / 한정성 / 지역성을 갖기 때문이다. 따라서 부동산경기의 변동 크기와 진폭은 도시마다 다르고, 같은 도시라도 지역에 따라 다르다. 또한 개별성으로 인해 개별부동산의 유형, 부동산의 용도, 규모 등에 따라 모두 다르게 진행된다.
ㅁ. 부동산경기는 부분 시장별 변동의 시차가 존재한다. 즉, 상업용 / 공업용 부동산경기는 일반경제의 경기와 대체로 일치하는 동시 순환을 하지만, 주거용 부동산의 건축경기와 일반경제의 경기는 서로 역순환을 보인다.
ㅅ. 전체적으로 볼 때 부동산경기는 일반경기보다 시간상으로 뒤지는 경향이 있다. 이것은 부동산경기가 주거용 / 상업용 / 공업용 등 부분별 특수순환의 가중평균 치적인 성격을 갖고 있기 때문이며, 부동산의 경우에는 착공에서 완공까지 상당한 시간이 소비되기 때문이다.
ㅇ. 부동산경기는 비교적 경기회복이 느리고 경기후퇴는 빠르게 진행된다.



(2) 부동산경기 측정의 지표

부동산경기 측정의 지표로는 미래의 경제활동 수준을 예측하는 선행지표, 현재의 경제활동 수준을 측정하는 동행지표, 과거의 경제 상황을 재확인하는 후행지표로 나눌 수 있다. 부동산경기의 측정은 단순 지표(건축의 양 의존할 것이 아니라 건축의 양, 거래량, 가격변동 등을 통한 종합적인 측정이 가장 바람직하다. 또한 부동산경기의 측정지표는 크게 수요지표와 공급지표로 나누어 볼 수 있다. 공급지표는 건축량을, 수요지표는 거래량을 주로 사용한다. 일반적으로 건축착공량과 부동산거래량 등이 부동산 경기의 측정지표로 많이 사용된다.

- 건축의 양

ㄱ. 건축량에는 건축허가량, 건축착공량, 건축 완공량 등이 있다. 이 중 건축착공량이 부동산경기의 측정지표로 많이 사용된다. 이는 일반적으로 건축착공량과 건축허가량이 다른 자료들보다 쉽게 구할 수 있기 때문이다.
ㄴ. 건축허가량을 알면 경기순환의 국면을 예측할 수 있고, 그 허가량은 자재별 / 용도별 / 연면적별로 파악할 수 있다. 이는 일반적으로 건축착공량과 건축허가량이 다른 자료들보다 쉽게 구할 수 있기 때문이다.
ㄴ. 건축허가량을 알면 경기순환의 국면을 예측할 수 있고, 그 허가량은 자재별 용도별 / 연면적별로 파악할 수 있다. 그러나 시장에서 수요가 변해도 건축량은 신속하게 대응하지 못하므로 측정에 유의해야 한다.
ㄷ. 건축량은 부동산경기의 측정지표 중 공급 측면의 지표로 사용된다.

 

- 부동산의 거래량

ㄱ. 주택의 거래량 : 부동산의 거래량은 부동산경기를 측정하는 적절한 지표가 될 수 있으며, 특히 건물의 공실 / 공가 등의 동향은 부동산경기의 선행지표가 될 수 있다. 부동산의 거래량을 통한 부동산 경기의 측정은 정부가 수납한 취득세액, 부동산 등기실적 및 국세의 수입실적 등으로 파악할 수 있다.
ㄴ. 택지의 분양실적 : 택지의 분양실적도 부동산경기를 측정하는 지표로 이용될 수 있으나 이에는 지역성이나 개별성이 크게 작용하므로 보편적인 지표로서는 유의해야 한다. 즉, 조성된 택지의 분양이 얼마나 활발하게 전개되는가는 부동산경기로 받아들일 것이 아니라 부동산경기의 선행현상의 하나라고 보아야 할 것이다.
ㄷ. 부동산의 거래량은 부동산경기의 측정지표 중 수요 측면의 지표로 사용된다.

- 부동산의 가격변동

ㄱ. 토지 등의 부동산가격 상승을 통해서 부동산경기를 측정하려는 일반적인 경향이 있다. 흔히 부동산가격이 상승할 때는 부동산경기가 호황 국면일 때가 많다. 그러나 부동산가격이 상승한다고 해서 반드시 부동산경기가 좋은 것은 아니다. 왜냐하면 부동산의 가격변동을 경기변동의 유일한 지표로 삼는 데에는 다음과 같은 문제점이 있기 때문이다.

a. 건축비의 상승으로 건축물 가격이 상승한 경우 거래도 활발하다고 보기 어려우며, 따라서 부동산경기가 호황이라고 말하기 어렵다.
b. 투기 등으로 인해 지가의 상승이 나타나더라도 건축 활동은 별도의 양상을 보이는 경우도 있어 부동산경기가 호황이라고 말하기는 어렵다.
c. 반면 부동산의 가격이 비교적 안정된 상태에서 주택의 건축이 활발한 경우를 불경기라고 말하기는 어렵다.

ㄴ. 부동산의 가격변동은 부동산경기의 측정지표 중 보조지표로 사용된다.

- 부동산경기 측정의 지표는 이 외에도 미분량 재고량, 공가율, 임대료 수준, 주택금융 상태 등을 통해 측정하기도 한다. 따라서 건축허가 면적과 미분양물량은 부동산경기변동을 측정할 수 있는 지표로 활용될 수 있다.