부동산시장

제1절 부동산시장



1. 시장의 개념과 형태



1) 시장의 개념

어떤 상품에 대한 수요와 공급이 계속 적으로 나타나 상품의 가격이 정해지고 윤형량이 정해지는 장소 및 거래 과정을 말한다. 이처럼 시장은 사는 쪽인 수요자와 파는 쪽인 공급자가 모여 거래하는 장소를 의미하기도 하지만 노동시장, 외환시장처럼 장소를 뜻하는 것이 아닌 추상적인 시장도 있다.



2) 시장 형태의 구분기준과 종류



(1) 시장 형태의 구분기준

시장 형태는 크게 완전경쟁시장과 불완전경쟁시장으로 나뉘며, 불완전경쟁시장은 독점/과점독점적 경쟁시장으로 나뉜다. 그런데 이와 같은 시장 형태를 구분하는 기준에는 다음과 같은 것들이 있다.

- 상품의 수요자와 공급자의 수가 많으냐 적으냐이다. 그 수가 많을수록 시장은 경쟁적이고, 적을수록 경쟁적이지 않다고 할 수 있다.

- 상품의 동질성 여부이다. 상품이 동질적일수록 수요자는 모든 상품을 똑같이 받아들이므로 개별공급자는 시장에 대한 영향력을 가지기 어렵다. 그러나 각 상품을 특징 있게 만들어 품질이 다르면 개별공급자는 그것을 선호하는 소비자에 대한 영향력을 가지게 된다.

- 새로운 공급자의 시장에 대한 진입과 탈퇴의 장애 정도이다. 시장에 대한 진입장벽이 높을수록 새로운 공급자의 진입으로 시장은 경쟁적으로 된다.

- 시장에서의 기존 기업들의 행동이다. 기존의 기업들이 힘을 합해 통일된 행동을 하는 경우는 그렇지 않은 경우에 비해 시장에 대한 영향력은 커 진다.



(2) 시장의 종류

- 완전경쟁시장

- 불완전경쟁시장 : 독점시장, 과점시장, 독점적 경쟁시장





3) 시장의 형태



(1) 환전 경쟁시장

- 의의 : 다수의 판매자와 구매자가 존재하고, 거래되는 상품의 품질이 동질적이며, 상품의 가격 / 품질 등에 대한 완전한 정보를 지니고, 기업이 자유롭게 해당 산업에 진입과 탈퇴를 할 수 있는 시장을 말한다.

- 완전경쟁시장의 성립조건과 특징

ㄱ. 시장에서 상품을 사는 사람과 파는 사람의 수가 아주 많아야 한다. 개별수요자나 공급자가 아주 많다면 개별수요자나 공급자가 수요량이나 공급량을 변경할지라도 시장가격에는 전혀 영향을 미칠 수 없게 된다. 따라서 개별수요자나 공급자는 시장에서 결정된 시장가격을 그대로 받아들일 수밖에 없게 된다. 즉, 개별 수자나 공급자는 시장가격을 주어진 그대로 받아들이는 가격순응자이며, 수요량이나 공급량은 변동시킬 수 있는 수량조정자이다.

ㄴ. 거래되는 상품이 동질적이어야 한다. 상품의 동질성이란 품질은 물론 여러 가지 판매 조건도 같아야 한다는 뜻이다. 따라서 어느 개별 공급자도 상품의 품질을 달리하여 시장가격에 영향을 미치지 못하게 된다.

ㄷ. 기업이 자유롭게 해당 산업에 진입하거나 탈퇴할 수 있어야 한다. 그로 인해 어느 개별공급자도 시장가격에 영향을 미치지 못하게 된다. 만일 진입과 탈퇴가 자유롭지 못하다면 진입장벽으로 인해 기업의 수가 한정되어 개별공급자는 시장가격에 영향을 미치게 될 것이다. 위와 같은 이유로 완전경쟁시장에 참여하는 개별기업이 직면하게 되는 수요곡선은 수평선, 즉 수요의 가격탄력성이 무한대가 된다.

ㄹ. 개별수요자나 공급자가 상품의 가격, 품질 등에 대한 완전한 정보를 갖고 있어야 한다. 따라서 어느 공급자가 동질의 상품을 다른 공급자에 비해 다른 가격에 공급한다면 그 사실을 수요자들이 알 수 있다는 의미이다. 따라서 가장 낮은 가격으로 공급하는 상품을 구매할 것이며, 높은 가격으로 공급하는 공급자는 상품을 전혀 판매하지 못할 것이다. 따라서 공급자들은 다른 공급자들이 공급하는 가격으로 공급하게 될 것이고, 결국 동일한 상품은 동일한 가격으로만 시장에 거래될 것이다. 따라서 일물일가의 법칙이 성립된다.

ㅁ. 이상과 같은 조건을 갖춘 시장은 완전경쟁시장이 된다. 그러나 현실에서는 이 조건들을 모두 갖춘 시장은 존재하기 어렵다. 그런데 우리가 완전경쟁시장을 강조하는 이유는 이를 통해 불완전경쟁시장의 문제점을 이해하고, 보다 합리적인 경제행위를 하는 데 기준이 될 수 있기 때문이다.

- 완전경쟁시장에서 개별기업의 수요곡선과 수입 곡선, 균형 생산량의 결정

ㄱ. 완전경쟁 기업의 수요곡선 : 완전경쟁시장이란 수많은 소비자와 생산자가 주어진 시장 가격하에서 동질의 상품을 자유롭게 사고파는 시장을 말한다. 완전경쟁시장에서 개별기업의 생산량은 시장의 총공급량 가운데 극히 일부분만을 차지하고 있기 때문에 시장가격에 영향을 미치지 않는다. 즉, 개별수요자나 개별공급자는 시장가격을 주어진 그대로 받아들이는 가격순응자 또는 임대료 순응자가 된다. 따라서 완전경쟁시장에서의 개별기업이 직면하는 수요곡선은 수평이 된다.

ㄴ. 완전경쟁 기업의 수입 곡선 : 총수입은 상품 가격에 기업의 판매량을 곱한 총액이며, 평균수입이란 총수입을 생산물의 수량으로 나눈 값이고, 한계수입이란 상품 1단위를 추가로 생산함으로써 얻게 되는 총수입의 증가분을 말한다. 따라서 완전경쟁 기업의 평균수입과 한계수입은 일치하여 '평균수입 = 한계수입 = 가격'이 성립하므로 평균수입 곡선과 한계수입곡선도 수평이 된다.

ㄷ. 완전경쟁 기업의 균형 생산량의 결정 : 가격이 평균비용보다 낮으면, 기업은 생산할수록 손해를 보므로 더 이상 생산을 할 수가 없다. 완전경쟁시장에서는 진입장벽이 존재하지 않으므로 가격이 평균비용보다 높으면 초과이윤이 발생하여, 초과이윤이 사라질 때까지 기업이 진입한다. 따라서 다른 조건이 일정할 경우, 완전경쟁시장에서의 부동산공급량은 한계비용곡선과 평균 비용곡선이 가격곡선과 일치하는 선에서 결정된다. 그리고 각 가격수준에 대응하는 균형 생산량을 나타내 보면 한계비용곡선이 곧 공급곡선임을 알 수 있다.