부동산의 경기변동이론

제2절 부동산의 경기변동이론



1. 인플레이션



1) 인플레이션과 물가

(1) 물가

- 가격 : 시장에서 거래되는 모든 재화의 각각의 값이다.

- 물가 : 시장에서 거래되는 모든 재화의 가격을 중요도에 따라 가중평균한 종합적인 가격수준이다.



물가와 화폐 구매력 및 소득의 관계

1 - 물가 변동의 효과

물가가 상승하면 화폐의 가치, 즉 화폐의 구매력은 감소하며 화폐의 가치가 하락하면 실질소득은 감소한다. 반면 물가가 하락하면 화폐의 가치(화폐의 구매력)는 증가하고, 화폐의 가치가 상승하면 실질소득은 증가한다.

2 - 물가와 화폐의 가치(화폐 구매력) 관계

물가가 오르면 화폐의 가치, 즉 화폐의 구매력은 감소한다. 따라서 화폐의 가치와 물가는 반비례 관계에 있다.

3 - 물가와 실질소득

소득이 일정할 때 물가가 오르면 화폐의 가치가 떨어져 실질소득은 감소한다.



(2) 물가지수

기준시점의 물가수준을 100으로 하여 비교 시점의 물가가 변동한 정도를 지수로 표시한 것이다.



(3) 인플레이션

인플레이션이란 일반 물가수준이 지속해서 상승해 가는 현상을 의미한다.



(4) 스태그플레이션

스태그네이션과 인플레이션의 합성어로 불황과 물가상승이 동시에 나타나는 현상이다. 이전에는 불황기에는 물가가 하락하고 호황기에는 물가가 상승하는 것이 일반적이었다. 그러나 최근에는 불황기에도 물가가 계속 상승하여 불황과 인플레이션이 공존하는 현상이 나타나게 되었다. 스태그플레이션은 국제 원유 가격 등 수입 물가의 상승 등으로 인해 나타날 수 있다.



2) 인플레이션과 디플레이션



인플레이션

의미 : 물가가 지속해서 올라 화폐가치는 떨어지는 현상

원인 : 과잉투자, 적자재정, 과소생산, 화폐 남발, 극도의 수출초과, 생산비의 증가, 유효수요의 확대 등

영향 : 부동산이나 실물 소지자, 금전채무자, 수입업자, 기업가, 생산자 등 

해결책 : 소비억제, 저축 장려, 통화량 감축, 대출 억제, 생산 증가, 투자억제 등 / 디스인플레이션 정책



디플레이션

의미 : 물가가 지속해서 떨어져 화폐가치는 오르는 현상

원인 : 지나친 통화량 수축, 저축된 화폐가 투자되지 않을 때 금융 활동의 침체, 구매력의 저하 등

영향 : 화폐 소유자, 금전채권아, 수출업자, 고정 수입 생활자, 임금노동자, 연금 생활자, 소비자 등

해결책 : 공공투자, 유효수요 확대, 통화량 증대, 실업자 구제 등 / 리플레이션 정책



2. 경기변동



1) 일반 경기변동

(1) 경기변동의 의의 및 특징

- 경기변동의 의의 

 ㄱ. 국민소득 수준, 고용 등과 이에 따라는 경제활동의 상승과 하강의 주기적 반복 현상을 말한다.

 ㄴ. 경제활동이 상당한 규칙성을 보이며 변동하므로 경기순환이라고도 한다.



- 경기변동의 특징

 ㄱ. 거시적이고 총체적인 현상이다.

 ㄴ. 주기적이고 순환적이다.



(2) 경기변동의 국면

경기변동은 호황, 경기후퇴, 불황, 경기회복의 4국면으로 구분한다.

- 호경기

ㄱ. 전체적인 경제활동이 상승하는 국면이다.

ㄴ. 투자와 소비가 증가하고, 고용과 소득도 증가한다.

ㄷ. 출하가 호조를 보이고 재고는 감소하며 기업의 이윤율이 상승한다.

ㄹ. 은행 대출이 증가하고 이자율도 오르며 증권시장도 활기를 띤다.

- 후퇴기

ㄱ. 호경기는 정점에 이른 다음 후퇴기에 접어들게 되는데, 이때에는 경제활동이 둔화하고 호경기 때에 확대된 생산설비 때문에 생산과잉 상태가 부분적으로 발생한다.

ㄴ. 투자, 소비, 고용, 소득 등이 모두 감소하기 시작하고, 판매가 감소하여 기업이윤도 줄어든다.

- 불경기

ㄱ. 후퇴기에 이어 불경기의 국면에 들어서게 되면, 모든 경제활동이 쇠퇴하여 경제는 침체상태가 된다.

ㄴ. 기업의 이윤이 감소하고 손해가 발생하게 되어 도산하는 기업이 생기고, 실업이 증가하며, 물가 / 임금 / 이자율 / 주가 등이 하락한다.

- 회복기

ㄱ. 불경기로부터 벗어나게 되면 회복기를 맞게 된다.

ㄴ. 경제활동은 다시 활기를 띠기 시작하며 서서히 수요가 증가하고 생산량이 많아지므로 실업자도 줄어들게 된다.



경기변동 국면의 특징

- 대부분의 산업 부분에 걸쳐 출하 / 고용 등이 생산 및 경기와 같은 방향으로 움직인다.

- 가처분소득 / 소비 / 투자 / 기업이윤 및 주식가격도 경기와 같은 방향으로 움직인다.

- 임금 / 이자율 / 물가 또한 경기와 같은 방향으로 움직인다.

- 실업 / 재고 등은 경기와 반대 방향으로 움직인다.

- 자본재 및 내구소비재의 생산은 비내구소비재의 생산보다 진폭이 훨씬 크다.



(3) 경기변동의 주기

- 경기변동의 주기와 진폭

ㄱ. 경기변동의 주기 : 호경기로부터 시작하여 다시 호경기로 돌아오는 기간이다.

ㄴ. 경기변동의 진폭 : 호경기의 정점과 불경기의 저점 사이의 폭이다.



(4) 경기변동의 요인

경기변동은 변동요인에 따라 순환변동, 추세변동, 계절변동, 불규칙변동으로 구성되어 있는데, 이는 부동산경기변동에도 적용된다.

- 순환 요인 : 경기의 상승과 하강에 따라 변동하는 요인으로 일반적으로 상·하의 움직임을 반복하는 변동 중 계절변동에 따라 설명되는 부분을 제외한 것을 말한다.

- 추세요인 : 경제의 장기적 추세 과정에서 반복하여 나타나는 것으로 인구 증가, 자본축적, 기술 진보 등에 의한 장기적 변동요인을 말한다.

- 계절 요인 : 계절이나 일정 기간(1년)마다 명확한 주기성을 갖고 나타나는 주기적 변동요인을 말한다.

- 불규칙요인 : 천재지변, 파업 등에 따른 단기적 / 우발적 요인에 의해 나타나는 변동요인을 말한다.



(5) 경기변동의 지표

- 경기지수의 개념

ㄱ. 경기라는 추상적인 개념을 구체적으로 알기 쉽게 파악하기 위하여 숫자로 표시한 것이다.

ㄴ. 경기 동향을 민감하게 반영하는 주요 지표를 선정하고 이들 지표를 가공 / 종합하여 지수화한 것이다.

- 경기지수의 종류 : 경기지수에는 경기확산지수 / 기업실사지수 / 경기종합지수 / 경기예고 지수 등이 있다.