부동산의 공급

2. 부동산의 공급



1) 공급

(1) 공급의 개념

공급이란 일정 기간 또는 시점에 사람들이 재화와 서비스를 판매하고자 하는 욕구를 말한다. 재화나 서비스를 판매하고자 하는 사람을 '공급자'라 하며, 주어진 가격수준에서 판매하려고 의도된 양을 '공급량'이라고 한다. 구체적으로 공급량이란 일정 기간 또는 시점에 공급자가 주어진 가격으로 재화와 서비스를 판매하고자 하는 최대수량을 말한다. 공급량은 다음과 같은 의미를 가진다.

- 공급량은 일반경제이론에서 대개 일정 기간에 걸쳐 측정되는 유량 개념이다. 즉, 공급량은 대개 1일, 1개월 등의 기간에 측정되는 개념이다. 그러나 일반경제이론과 달리 단기적으로 공급이 제한되고 내구성(또는 영속성)이 있는 부동산의 공급을 분석할 때는 저량의 개념도 사용한다.

- 공급량은 주어진 가격에서 공급자들이 실제로 판매한 양(사후적 개념)이 아니라 판매하려고 의도된 상품의 양(사전적 개념)을 의미한다.

- 공급량은 생산자가 막연히 판매하고자 하는 양이 아니라 실질적인 물량을 확보할 수 있거나 확보한 상태에서 판매를 희망하는 상품 수량이다(유효 공급).



(2) 공급곡선

- 개념 : 어떤 재화의 공급곡선이란 해당 재화 가격만이 변할 때 그 재화의 공급량이 어떻게 변하는지를 보여 주는 곡선이다. 구체적으로 공급 곡선은 일정 기간 또는 시점에 성립할 수 있는 단위당 가격과 공급량의 관계를 나타낸 곡선이다. 즉, 공급곡선이란 각 가격수준(임대료)에서 생산자가 기꺼이 공급하려 하고 또한 할 수 있는 공급량을 연결한 곡선이다. 이때 공급곡선에 대응하는 가격(임대료)은 단위당 가격(임대료)으로 '공급가격'이라고 하는데, 상품의 매 공급량에 대해 '받아야 하는 최소 가격'을 나타낸다. 이는 공급곡선이 공급자가 상품을 추가로 생산하는 데 소요되는 비율, 즉 한계비용을 나타내기 때문이다.

- 공급의 법칙 : 다른 모든 조건이 동일할 때 어떤 한 재화의 가격이 상승하면 공급량은 증가하고, 가격이 하락하면 공급량은 감소한다. 해당 가격과 공급량 사이의 이와 같은 비례관계를 '공급의 법칙'이라고 한다. 공급의 법칙을 반영하면 공급곡선은 우상향하는 모양을 나타낸다.



(3) 개별 공급과 시장공급

공급은 한 상품의 공급량이 특정 개별공급자에 국한되는 개별적인지, 아니면 시장 전체적인지에 따라 개별 공급과 시장공급으로 구분된다.

- 한 사람 한 사람을 대상으로 하는 공급량과 공급곡선은 개별공급량과 개별공급곡선이다. 그러나 재화와 서비스를 판매하는 시장에는 수많은 사람이 존재한다. 각각의 재화 가격수준에서 시장에 존재하는 모든 사람의 개별 공급량을 더해 주면 시장 공급량을 구할 수 있다. 그러므로 사람들의 개별공급곡선을 합해서 시장공급곡선을 구할 수 있다. 이렇게 구해진 시장공급곡선 역시 공급의 법칙에 따라 우상향의 형태로 나타난다.

- 시장공급곡선은 동일한 가격수준에서 모든 생산자의 개별공급곡선을 수평적으로 합계한 것이다. 일반적으로 시장공급곡선은 개별공급곡선보다 완만하게 그려진다.



(4) 공급량의 변화와 공급의 변화

- 공급량의 변화

ㄱ. 다른 모든 요인은 일정하다고 가정할 때 해당 재화의 가격이 상승하면 공급량은 증가하는데, 이와 같은 해당 재화의 가격 변화에 의한 공급량의 변화를 말한다.

ㄴ. 해당 재화의 공급곡선 자체가 이동하는 것이 아니라 공급 곡선상의 어느 한 점에서 다른 한 점으로 이동하는 것으로 나타난다.

- 공급의 변화

ㄱ. 일정하다고 가정한 해당 재화의 가격 이외의 요인이 변화하여 나타나는 공급량의 변화를 말한다

ㄴ. 해당 재화의 공급곡선 자체의 이동으로 나타난다.



(5) 공급변화의 요인

공급 결정의 요인은 공급량에 영향을 미치는 해당 상품가격과 해당 상품가격 이외의 요인들을 말한다. 그러나 공급변화의 요인은 공급 결정의 요인 중 해당 상품가격 이외의 요인들로 다음과 같은 것이 있다.

- 생산기술의 변화 : 해당 재화 가격에 변화가 없더라도 동일한 규모의 생산요소를 사용하여 더 많이 생산할 수 있는 기술이 개발된다면 해당 재화의 공급은 증가하여 공급곡선은 우측으로 이동하게 된다. 이와는 반대로 기술이 퇴보하면 해당 재화의 공급은 감소하여 공급곡선은 좌측으로 이동하게 된다.

- 생산요소 가격의 변화 : 생산요소 가격의 변화는 생산비의 변화를 초래하여 공급을 변화시킨다. 만일, 해당 재화 가격에 변화가 없더라도 생산요소 가격이 하락하여 생산비가 낮아지면 공급자는 해당 재화의 공급을 증가시킬 것이다. 즉, 생산요소 가격이 하락하여 생산비가 낮아지면 해당 재화의 공급은 증가하여 공급곡선은 우측으로 이동하게 된다. 반대로 생산요소 가격이 상승하여 생산비가 커지면 해당 재화의 공급은 감소하여 공급 곡선은 좌측으로 이동하게 된다. 그러므로 건축 기자재 가격이 상승하더라도 주택가격이 변하지 않는다면 주택공급은 감소할 것이다. 또한 임금이나 토지가격의 상승은 주택공급을 감소시키는 요인이 된다. 그리고 주택의 공급 규모가 커지면, 규모의 경제로 인해 생산단가가 낮아져 건설비용을 절감할 수 있다.

- 다른 재화의 가격 변화 : 공급 측면에서 대체 관계에 있는 x 재의 가격이 상승하면 x 재의 공급이 증가하고, y 재의 공급은 감소한다. 따라서 y 재의 공급곡선은 좌측으로 이동한다. 또한 공급 측면에서 보완관계에 있는 x자 가격이 상승하면 x 재의 공급 측면에서 보완관계에 있는 x자 가격이 상승하면 x 재의 공급이 증가하고, y 재의 공급도 증가한다. 따라서 y 재의 공급곡선이 우측으로 이동한다.