부동산의 수요 / 공급이론

제1절 부동산의 수요 / 공급이론



1. 부동산의 수요



1) 수요

(1) 수요의 개념

수요란 일정 기간 또는 시점에 수요자가 주어진 가격으로 재화와 서비스를 구매하고자 하는 욕구를 말한다. 또한 수요는 구입에 필요한 비용을 지불할 수 있는 경제적 능력이 뒷받침된 유효수요의 개념이다. 재화나 서비스를 구매하고자 하는 사람을 '수요자'라고 하며, 주어진 가격수준에서 사람들이 구매하려고 의도된 수량을 '수요량'이라 한다. 구체적으로 수요량이란 일정 기간 또는 시점에 수요자가 주어진 가격으로 재화와 서비스를 구매하고자 하는 최대수량을 말한다. 따라서 부동산수요량은 주어진 가격수준에서 부동산 구매 의사와 구매력이 있는 수요자가 구매하고자 하는 수량이다. 수요량은 다음과 같은 의미를 가진다.

- 수요량은 일반경제이론에서 대개 일정 기간에 걸쳐 측정되는 유량 개념이다. 즉, 수요량은 대개 1일, 1개월 등의 기간에 측정되는 개념이다. 그러나 일반경제이론과 달리 단기적으로 공급이 제한되고, 내구성이 있는 부동산의 수요를 분석할 때는 저량의 개념도 사용한다.

 

 

- 수요량은 주어진 가격에서 수요자들이 실제로 구입한 양이 아니라 구매하려고 의도된 재화의 양(사전적 개념)을 의미한다.

 

- 수요량은 구매력을 수반하는 수량을 의미하는데, 구매력이란 재화나 서비스를 구입할 수 있는 능력을 말하며, 구매력이 뒷받침된 수요를 '유효수요'라 한다.

 

(2) 수요곡선

- 개념 : 어떤 재화의 수요곡선이란 해당 재화 가격만이 변할 때 그 재화의 수요량이 어떻게 변하는지를 보여주는 곡선이다. 이 경우 해당 제화의 수요량에 영향을 미치는 다른 모든 요인은 일정하다고 가정한다. 구체적으로 수요곡선은 일정 기간 또는 시점에 성립할 수 있는 단위당 가격과 수요량의 관계를 나타낸 곡선이다. 다음의 그림은 가로축에서는 어떤 함수관계를 좌표축에 나타낼 경우 보통 독립변수는 가로축에, 족속 변수는 세로축에 나타낸다. 따라서 수요량은 가격의 함수이므로 수학의 원리대로 하면 가격을 가로축에, 수요량을 세로축에 표시해야 할 것이다. 그러나 경제학에서는 가격을 세로축에, 수량을 가로축에 나타내고 있다. 부동산학에서도 경제학의 관례를 따라 수요와 공급을 분석할 때 가격을 세로축에, 수량을 가로축에 놓고 분석하고 있다.

 

- 수요의 법칙 : 다른 모든 조건이 동일할 때 어떤 한 재화의 가격(임대로)이 상승하면 수요량은 감소하고, 가격(임대료)이 하락하면 수요량은 증가한다. 이와 같은 해당 가격(임대료)과 수요량 사이의 반비례 관계를 수요의 법칙이라고 한다. 수요의 법칙을 반영하여 수요곡선은 우하향하는 모양을 나타낸다.

 

- 수요의 법칙이 성립하는 이유

ㄱ. 우선 소비자가 재화의 소비를 늘리면 재화로부터 얻는 추가적인 효용이 감소하는 한계 효용체감의 법칙이 작용하기 때문이다.

ㄴ. 수요법칙이 성립하는 또 다른 이유는 대체효과와 소득효과로 설명될 수 있는데, 이 두 효과를 합한 효과를 가격효과라고 한다.

 

- 대체효과 : 다른 모든 조건이 일정불변일 때 한 재화의 가격이 하락하면 가격이 불변인 다른 재화는 상대적으로 비싸지고 해당 재화는 다른 재화에 비해서 상대적으로 싸진다. 이에 비싸진 다른 재화의 소비를 상대적으로 싸게 된 해당 재화로 대체하게 되는데, 이를 대체효과라고 한다. 그러므로 주택임대료가 상승하면 다른 재화의 가격이 상대적으로 하락하여 다른 재화의 수요량은 증가하고 주택의 임대수요량이 감소하는 것은 대체효과에 대한 설명이다. 또한 다른 조건이 일정불변일 때 한 재화의 가격(임대료)이 하락(상승)하면 대체효과는 언제나 그 재화의 구입량을 증가(감소)시킨다.

 

- 소득효과 : 다른 조건이 일정불변일 때 한 재화의 가격이 하락(상승)하면 소비자의 실질소득을 증대(감소)시켜 그 재화의 수요량이 증가(감소)하는 효과를 발생시키는데, 이를 소득효과라고 한다. 다른 조건이 일정불변일 때 한 재화의 가격(임대료)이 하락(상승)하며 소득효과는 상품의 종류에 따라 그 재화의 구입량이 달라진다.

 

- 가격효과 : 가격이 하락할 때 그 재화의 수요량이 늘어나는 것은 대체효과와 소득효과로 설명될 수 있는데, 이 두 효과를 합한 합성 효과를 가격효과라고 한다.

ㄷ. 수요법칙은 기회비용으로 설명하기도 한다. 즉, 상품을 얻는 데 희생이 크면(즉, 가격이 높으면) 구매하고자 하는 양이 늘어나는 현상에서 기회비용이라는 개념을 생각해 볼 수 있다.

 

- 수요법칙의 예외

ㄱ. 기펜재 : 열등재 중에서 가격이 하락하면 오히려 수요가 감소하는 재화를 말한다.

ㄴ. 베블렌 효과 : 가격이 높을 때 오히려 구매를 늘리는 심리 현상으로 과시성 소비를 말한다.

 

(3) 개별수요와 시장수요

수요는 한 상품의 수요량이 특정 개별수요자에 국한되는 개별적인지 아니면 시장 전체적인지에 따라 개별수요와 시장수요로 구분된다.

- 한 사람 한 사람을 대상으로 하는 수요량과 수요곡선은 개별수요량과 개별수요곡선이다. 그러나 재화와 서비스를 구입하는 시장에는 수많은 사람이 존재한다. 각각의 재화 가격수준에서 시장에 존재하는 모든 사람의 개별 수요량을 더해 주면 시장수요량을 구할 수 있다. 그러므로 시장에 존재하는 사람들의 개별수요곡선을 합해서 시장수요곡선을 구할 수 있다. 이렇게 구해진 시장수요곡선 역시 수용이 법칙에 따라 우하향의 형태로 나타난다.

- 시장수요곡선은 동일한 가격수준에서 모든 소비자의 개별수요곡선을 수평적으로 합계한 것이다. 일반적으로 시장수요곡선은 개별 수요곡선보다 완만하게 그려진다.