부동산 수요와 공급의 탄력성

4. 수요와 공급의 탄력성



1) 수요의 가격탄력성



(1) 개념

- 어떤 재화의 가격이 변할 때 그 재화의 수요량이 얼마나 변했는지를 측정할 수 있다. 즉, 가격의 변화라는 자극에 대해 수요량이 얼마나 민감하게 반응하는지의 정도를 측정할 수 있는 것이다. 이처럼 자극에 대한 반응 정도를 나타내는 척도를 '탄력성'이라고 한다.

- 만일 같은 금액의 가격이 올랐을 때 A의 수요량은 1단위가 감소하지만 수요량은 2단위가 감소한다면, 가격 변화에 대해 B의 수요가 A의 수요에 비해 더 민감하게 반응한다고 단정할 수 있을까를 고려해보자. 결론부터 말하면 그렇지 않다. 우선 A와 B의 측정 단위가 다르다면 단순 비교를 할 수 없게 되기 때문이다. 또한 최초의 가격수준이나 수요량 수준도 문제가 된다. 만일 같은 가격 100원이 올랐더라도 100원에서 200원으로 올라간 것과 1,000원에서 1,100원으로 올라간 것은 전혀 다른 가격변화이기 때문이다. 이러한 문제를 해결하기 위해서는 가격 변화에 대한 수요량 변화의 민감도를 측정하기 위한 표준화된 방법이 필요하다. 그것이 바로 '수요의 가격탄력성' 또는 간단히 '수요탄력성'인데. 이는 가격의 변화율을 분모에 놓고 수요량의 변화율을 분자에 놓아 구한 것이다. 이때 주의할 것은 변화분이 아닌 변화율이라는 것이다. 또한 수요의 가격탄력성은 가격이 변할 때 수요량이 얼마나 변하는지를 타타 내는 정량적 지표이다.

- 어느 부동산의 가격이 5% 하락하였는데 수요량이 7% 증가했다면, 이 부동산 수요의 가격탄력성은 1.4이다. 또한 오피스텔에 대한 수요의 가격 탄력성이 2일 때, 오피스텔 가격이 4% 인상되면 오피스텔 수요량은 8% 감소한다. 이 경우 오피스텔 가격이 인상되면 오피스텔 수요량이 감소하는 이유는 가격과 수요량의 반비례 관계를 나타내는 수요법칙에 기인한다.



(2) 탄력성이 구분

수요의 가격탄력성은 '0'과 무한대 사이의 값을 갖는다.

- 탄력적 : 가격의 변화율보다 수요량의 변화율이 높아서 수요의 가격탄력성이 '1'보다 큰 경우를 말한다.

- 비탄력적 : 가격의 변화율보다 수요량의 변화율이 낮아서 수요의 가격탄력성이 '1'보다 작은 경우를 말한다.

- 단위탄력적 : 가격의 변화율과 수요량의 변화율이 같아서 수요의 가격탄력성이 '1'인 경우를 말한다.

- 완전비탄력적 : 가격이 아무리 변해도 수요량에 아무런 변화가 없다면 분자인 수요량의 변화율이 '0'이 되기 때문에 수요의 가격탄력성이 '0'이 되는 경우를 말한다.

- 완전탄력적 : 아주 미미한 가격변화(즉, 거의 '0에 가까운 변화)가 아주 큰 수요량의 변화를 초래하여 수요의 가격탄력성이 무한히 큰 값을 갖게 되는 경우를 말한다. 즉, 미세한 가격변화에 수요량이 무한히 크게 변화하는 경우를 말한다.



(3) 탄력성의 측정

- 최초의 가격을 기준으로 탄력성을 구하면 다음과 같다

- 변동된 가격을 기준으로 탄력성을 구하면 다음과 같다

- 중간 점을 기준으로 탄력성을 구하면 다음과 같다.



(4) 수요의 탄력성과 부동산의 임대료 총수입

부동산의 임대료 총수입(소비자 총지출액, 기업의 총수입) = 가격 (임대료, P) X 수요량(Q)

부동산의 임대료 총수입은 그 상품에 대한 시장수요량에 가격(임대료)을 곱한 값이 다 따라서 부동산의 임대료 총수입은 가격(임대료)의 변화에도 영향을 받고 수요량의 변화에도 영향을 받는다. 특히 소비자 총지출액은 판매자인 기업의 입장에서 보면 기업의 총수입이 되며, 상품을 임대용 부동산으로 보면 임대인의 임대로 총수입이 된다.



(5) 수요의 가격탄력성 결정요인

수요의 가격탄력성 결정요인은 소득, 상품의 종류, 대체재의 유무, 시간 등이 있다. 그런데 그 대체재의 존재 여부는 수요의 가격탄력성을 결정하는 중요한 요인 중 하나이다.

- 대체재의 수 : 수요의 탄력성은 대체재가 많을수록 크며, 적을수록 작다. 따라서 어느 부동산과 밀접한 대체재가 시장에 출현한다면, 그 부동산에 대한 수요의 탄력성은 이전보다 더 커진다. 그러나 부동산은 일반적으로 대체재가 많지 않으며, 있더라도 유용성이 제한되어 있다. 따라서 부동산시장의 수요는 비탄력적이며, 임대료가 상승한다면 임차인들은 전체 지출 중 부동산에 지출하는 금액이 상대적으로 증가할 수밖에 없다.

- 기간의 장단 : 기간이 길어질수록 대체재가 많이 만들어져서 보다 탄력적으로 된다. 그러므로 부동산 수요의 가격 탄력성은 단기에서 장기로 갈수록 탄력적으로 변하게 된다. 따라서 단기에는 장기보다 비탄력적, 장기에는 단기보다 탄력적으로 된다.

- 재화의 분류 범위 : 부동산을 지역별 / 용도별로 세분하면 탄력성은 커진다. 따라서 부동산을 부분 시장으로 세분하면 탄력성은 커진다. 부동산을 용도별로 세분할 경우 주거용 부동산이 다른 부동산에 비해 보다 더 탄력적인 것으로 알려져 있다.

- 재화의 성격 : 상품의 일상생활에서 중요성과도 관련이 있는데, 필수재(투자재 부동산)는 보다 비탄력적인 데 비해, 사치재(추기재 부동산)는 보다 탄력적이다.

- 재화의 용도 : 부동산에 대한 종류별로 용도가 다양할수록, 용도 전환이 쉬울수록 수요의 가격탄력성은 커진다.

- 소비에서 차지하는 비중 : 소비자가 지출하는 금액에서 차지하는 비중이 클수록 탄력성은 커진다.



수요의 가격탄력성과 기업의 총수입 - 소비자가 어떤 물건을 사면서 지출한 금액은 그 물건을 판 기업의 수입이 된다. 결국 소비자의 지출액과 기업의 총수입은 같게 된다. 따라서 기업의 총수입은 공급의 가격탄력성과는 관련이 없고 수요의 가격탄력성과만 관련이 있다.



수요의 가격탄력성 결정 요인 - 수요의 가격탄력성에 가장 많이 영향을 주는 것은 대체재의 유무/다소이다.