본문 바로가기
부동산학개론

인접성 (연속성, 연결성)

by 맛찌82 2022. 7. 10.
반응형

5. 인접성 (연속성, 연결성)

(1) 의의

토지는 지표의 일부이기 때문에 물리적으로 보는 토지는 반드시 다른 토지와 연결되어 있다는 특성이다. 특정 토지의 개발과 사용은 인접 토지에 커다란 영향을 주기 때문에 외부효과, 즉 외부경제 및 불경제와 밀접한 관계가 있다.



(2) 인접성으로부터 파생되는 특징

- 각각의 부동산은 인접 자와의 협동적 이용을 필 연화시킨다.

- 토지이용에 있어 협동적 논리 주창의 근거가 된다.

- 소유와 관련하여 경계 문제를 불러일으킨다.

- 가격 형성 시 인접지의 영향을 받게 하며, 지역분석을 반드시 보게 한다.

- 개발이익의 사회적 환수 논리의 근거가 된다.

- 부동산의 용도 면에서 대체 가능성을 존재케 한다.



6. 기타

그 밖의 자연적 특성으로는 주로 농촌 토지의 특성에 해당하는 배양성, 가격 성, 적재선, 지역성 등이 있다.



- 외부효과

한 개인이 자신의 경제활동 과정(생산 또는 소비)에서 보상받거나 대가를 지급하지 않고 다른 경제주체의 효용이나 생산에 직접 영향을 미치는 현상이라고 할 수 있다. 이처럼 외부효과는 가격기구의 밖에서 나타나는 현상으로 다른 경제주체에 이익을 가져다주는 것을 외부경제(과수원과 양봉업)라고 하고, 반대로 손해를 끼치는 행위를 외부불경제라고 한다.



2. 인문적 특성

토지가 인간과 어떤 관계를 가질 때 나타나는 특성으로서, 인간과 부동산의 관계를 의미한다. 이는 부동산 생활 관계에서 인간이 인위적으로 부동산에 부여한 특성이다. 따라서 인위적이고 후천적이며 가변적인 특성이다.



1) 용도의 다양성

(1) 의의

토지는 일반재화와는 달리 그 용도가 다양하여 2개 이상의 용도가 경합하는 것이 통상이다. 토지는 1차 / 2차 / 3차 산업 용지, 주거 용지, 공공용지 등으로 쓰이며 같은 용도에 쓰이는 경우라도 그 규모와 이용 방법이 항상 동일하지 않다. 따라서 부동산가격원칙 중 최유효이용의 원칙에 근거를 두어 부동산의 오용 방지에 기여해야 한다.

(2) 용도의 다양성으로부터 파생되는 특징

- 최유효이용의 판단 근거가 된다. 또한 그로 인한 재산상의 가치를 증대시키는 요인이 되기도 한다.

- 적지론 (광의의 입지론)의 근거가 된다.

- 가격 다원 설에 있어 논리적 근거를 제공한다.

- 토지의 새로운 용도를 개발하는 창조적 이용을 가능케 한다.

- 이행과 전환을 가능케 한다.

- 부동산의 용도 전환을 통해 토지의 경제적 공급을 가능케 한다.



2) 병합 / 분할의 가능성

(1) 의의

토지를 목적 등에 따라 효과적인 이용을 위하여 그 면적을 법률이 허용하는 한도에서 인위적으로 적정한 규모로 합치거나 나누어서 사용할 수 있는 성질을 말한다. 그러나 이러한 병합이나 분할은 일정한 지적 행정절차에 의하여 지적공부상에 정리하여야 한다. 토지의 효과적인 분할 병합과 최유효이용은 불가분의 관계에 있다.

(2) 병합 분할의 가능성으로부터 파생되는 특징

- 용도의 다양성을 지원하는 기능을 갖게 한다.

- 합병증 감가 또는 분할 중 감가를 발생케 한다.

- 부동산평가에 있어서 가치워치가 중 균형의 원칙, 적합의 원칙, 기여의 원칙 등 지원을 가능케 한다.



3) 위치의 가변성

(1) 사회적 위치의 가변성 (사회 환경성)

-> 사회적 환경의 악화(또는 개선) 또는 사회적 위치의 변화요인

- 주거환경이 환경의 악화(또는 개선) 또는 사회적 위치의 변화요인

- 사회적 환경이 공장의 전입 공원의 폐지 학교의 이전 등으로 악화하는 경우

- 인구 상태 및 가구 구조의 변화 등으로 인한 부동산의 유용성 및 수급의 변동

- 도시형성 / 공공시설의 확충 및 정비상태의 변화

(2) 경제적 위치의 가변성

-> 부동산의 경제적 위치를 변화시키는 요인

- 수송 및 교통체계의 정비(도로 / 철도 / 전철 / 항만 등의 신설 / 확장 / 개수) 등의 경우

- 경제성장 / 소득증대 / 경기순환 등으로 인해 부동산의 수급 및 유용성이 변동하는 경우

- 물가 / 임금 / 고용 등의 상태로 인해 부동산의 수급 및 유용성이 변화하는 경우



(3) 행정적 위치의 가변성(행정의 지배성 / 피해 정성 / 수행 정성)

토지의 이용 및 거래에 영향을 미치는 행정적 위치의 변화요인

- 일정 지역을 토지거래허가제로 규제하는 경우

- 일정 지역을 그린벨트로 지정, 대형건축 허가의 금지

- 부동산 양도소득세의 완화로 부동산 보유세제가 강화(각종 부동산 조세 정책의 변화)되는 경우

- 정부의 주택정책 / 산림정책의 변화 / 도시계획의 변경 토지이용의 공적 계획 실시 / 부동산가격공시제도의 변화 등



4) 국토성

(1) 의의

토지는 본래 사유이기 이전에 국토이다. 따라서 국토를 전제로 하지 않는 개인 소유의 부동산은 존재할 수 없으며, 토지 공개념 설정이 가능하다는 것이다.

(2) 국토성으로부터 파생되는 특징

- 토지는 본래 사유이기 이전에 국토이다.

- 국가를 전제로 하지 않는 개인 소유의 부동산은 있을 수 없다.

- 부동산의 공익개념 설정이 가능하다.

- 부동산에 대한 각종 법률적 규제의 근거가 된다.



5) 지역성

부동산의 부동성에서 기인하는 특성이다. 부동산은 다른 부동산과 함께 어떤 지역을 형성하고 그 상호관계를 통하여 사회적 경제적 행정적 위치가 정하여진다. 이에 따라 각 지역은 다른 지역과 구별되는 지역적 특성을 가지며, 이 특성은 그 지역 부동산의 가격수준에 전반적인 영향을 준다.



3. 경제적 특성

부동산 특히 토지에 대한 인문적 특성을 세분화하여 경제적 측면에서 고찰했을 때 발견되는 특징으로서, 여기에는 희소성, 투자의 고정성, 토지개량물의 토지 효용 변경 가능성, 위치의 선호선, 고가성 등이 있다.

1) 희소성

토지의 희소성은 토지의 자연적 특성인 부증성 등으로 인한 토지공급의 비탄력성에 기인하며, 특히 토지이용의 관점에서 희소성의 문제는 토지에 대한 인간의 수요량과 그 이용 능력의 상태에 따라 발생하고 변화한다.

반응형

'부동산학개론' 카테고리의 다른 글

부동산의 수요 / 공급이론  (0) 2022.07.13
투자의 고정성  (0) 2022.07.10
부동산의 특성  (0) 2022.07.10
건물의 분류  (0) 2022.07.10
후보지와 이행지  (0) 2022.07.10

댓글0