임대차 - 법정갱신

3. 법정갱신(묵시적 생신)

 

(1) 임대인이 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다(제10조 제4항 제1문)

 

(2) 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다(제10조 제4항 제2문)

 

(3) 법정갱신이 된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생하다 (제10조 제5항)

 

2) 차임 등의 증감 청구권

 

1. 증감 청구와 증액 시의 제한

 

(1) 차임 또는 보증금이 임차 건물에 관한 조세, 공과금 그 밖의 부담 증감이나 '감염병의 예방 및 관리에 관한 법률' 제2조 제2호에 따른 제1급 감염 몇 등에 의한 경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다(제11조). 그러나 증액의 경우에는 청구 당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못한다(영 제4조)

 

(2) 임차인이 증액 비율을 초과하여 차임 또는 보증금을 지급한 경우에는 초과 지급된 차임 또는 보증금 상당 금액의 반환을 청구할 수 있다.

 

(3) 차임 등의 증액 청구는 임대차계약 또는 보증금을 지급한 경우에는 초과 지급된 차임 또는 보증금 상당 금액의 반환을 청구할 수 없다.

 

(4) 제1급 감염병에 의한 경제 사정의 변동으로 차임 등이 감액된 후 임대인이 증액을 청구하는 경우에는 증액된 차임 등이 감액 전 차임 등의 ㄱㅁ액데 달할 때까지는 증액 상한이 적용되지 않는다.

 

2. 월 차임 전환 시 산정률의 제한
보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전홯나는 경우에는 그 전환되는 금액에, '은행법'에 따른 은행의 대출금리 및 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율(연 1할2푼)과 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 배수를 곱한 비율 (4.5배) 중 낮은 비율을 곱한 월 차임의 범위를 초과할 수 없다.

 

3. 권리금의 보호

 

1. 제정이유

 

(1) 임차인이 투자한 비용이나 영업활동의 결과로 형성된 지명도나 신용 등의 경제적 이익이 임대인의 계약 해지 및 갱신 거절에 의해 침해되는 경우가 많다. 임대인은 새로운 임대차계약을 체결하면서 직접 권리금을 받거나 임차인이 형성한 영업적 가치를 아무런 제한 없이 이용할 수 있지만, 임차인은 다시 시설비를 투자하고 신용확보와 지명도 형성을 위하여 상당 기간 영업 손실을 감당하여야 하는 문제점이 발생하고 있다.

 

(2) 이러한 문제점을 해결하기 위하여 '상가건물 임대차보호법'은 임차인에게는 권리금 회수 기회를 보장하고 임대인에게는 정당한 사유 없이 임대차 계약의 체결을 방해할 수 없도록 방해금지 의무를 부과하고 있다.

 

2. 권리금의 보호

 

(1) 권리금의 정의
-권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설 비품 거래처 신용 영업상의 노하우 상가 건물의 유치에 따른 영업상의 이점 등 유형 무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용 대가로서 임대인 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.
-권리금계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다.
-국토교통부 장관은 권리금에 대한 감정평가의 절차와 방법 등에 관한 기준을 고시할 수 있다.

 

(2) 권리금 회수 기회의 보호
-임대인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 경우(제10조 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우)에는 그렇지 않다
-임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위
-임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
-임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금 그 밖에 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
-그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위
정당한 사유에 해당하는 경우
-임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우
- 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
-임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우
-임대인이 임차인의 권리금 회수 기회를 방해하여 임차 이에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.
-임차인이 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.

 

(3) 권리금보호 규정의 적용 제외
-임대차 목적물인 상가건물이 '유통산업발전법' 제2조에 따른 대규모 점포 또는 준대규모 점포의 일부인 경우(다만, 전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법 제2조 제1호에 의한 전통시장은 제외) 와 임대차 목적물인 상가 건물이 국유재산법에 따른 국유재산 또는 공유재산 및 물품 관리법에 따른 공유재산인 경우에는 권리금 회수 기회의 보장에 관한 규정이 적용되지 않는다.
-또한 전대차의 경우에도 권리금의 보호 대상에서 제외됟나(제13조)

 

4. 표준계약서의 작성과 차임 연체 시 해지

 

1. 표준계약서의 작성

 

(1) 상가건물 임대차 표준계약서
법무부 장관은 국토교통부 장관과 협의를 거쳐 보증금 차임액 임대차 기간 수선비 분담 등의 내용이 기재된 상가건물 임대차 표준계약서를 정하여 그 사용을 권장할 수 있다(제19조).

 

(2) 표준권리금계약서의 작성
국토교통부 장관은 법무부 장관과 협의를 거쳐 임차인과 신규임차인이 되려는 자의 권리금 계약 체결을 위한 표준권리금계약서를 정하여 그 사용을 권장할 수 있다(제10조의8).

 

5. 상가건물임대차분쟁조정위원회
제20조 상가건물임대차분쟁조정위원회 1. 이 법의 적용받는 상가건물 임대차와 관련된 분쟁을 심의 조정하기 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 법률구조법 제8조에 따른 대한법률구조공단의 지부, 한국토지주택공사법에 따른 한국토지주택공사의 지사 또는 사무소 및 한국감정원 법에 따른 한국감정원이 지사 또는 사무소에 상가건물 임대차 조정 분쟁위원회를 둘 수 있다.