임대차 - 우선변제권

3. 준용 규정
주택임대차보호법'에 따라 임대차의 목적이 된 주택이 매매나 경매의 목적물이 된 경우에는 민법 매도인의 담보책임 규정(제575조 제1항 동시이행의 항변권 규정(제536조)을 준용한다 (제3조 제5항 제6항)
4. 대항력 관련 판례
(1) 대항요건은 임차인 본인뿐만 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함한다
(2) 주민등록의 신고는 행정청에 도달하기만 하면 신고의 효력이 발생하는 것이 아니라 행정청이 수리한 경우에 비로소 신고의 효력이 발생한다
(3) 대항요건은 대항력의 취득 시에만 구비하면 충분한 것이 아니고 대항력을 유지하기 위하여 계속 존속해야 한다
(4) 임차인이 대항력을 취득한 후 가족과 함께 일시 다른 곳으로 주민등록을 이전하였다가 재진입한 경우 원래의 대항력은 소멸하고 대전인 시부터 새로운 대항력을 취득하는 것이다(대판 1998.1.23 97다43468. 다만 가족의 주민등록을 그대로 둔 경우는 대항력이 유지됨)
(5) 주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정 등기를 마쳤더라도 주택임차인이 '주택임대차보호법'상의 대항요건을 상실하면 이미 취득한 '주택임대차보호법'상의 대항력과 우선변제권 및 최우선변제권을 상실한다(이 경우에는 전세권자로서의 우선변제권만 남게 된다는 의미임).
(6) 주택에 관하여 최선순위로 전세권설정 등기를 마치고 등기부상 새로운 이해관계인이 없는 상태에서 전세권설정계약 계약당사자, 계약목적물 및 보증금(전세 금액) 등에서 동일성이 인정되는 임대차계약을 체결하여 '주택임대차보호법'상 대항요건을 갖추었다면, 최선순위 전세권자로서 배당요구를 하여 전세권이 매각으로 소멸하였다 하더라도 변제받지 못한 나머지 보증금을 근거로 하여 대항력을 행사할 수 있고, 그 범위 내에서 임차 주택의 매수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보아야 한다(대결 2010.7.26, 2010마900)
(7) 다가구용 단독주택의 경우에는 주택소재지의 지번만 기재해도 '주택임대차보호법'의 보호를 받을 수 있다.
(8) 다세대 공동주택의 경우에는 지번뿐만 아니라 동 호수까지 정확히 기재해야 '주택임대차보호법'의 보호를 받을 수 있다. 따라서 주민등록상 동 호수 표시가 기재되지 않은 경우 또는 잘못 기재된 경우에는 '주택임대차 보호법'의 보호를 받을 수 없다.
(9) 임차인이 올바르게 (즉, 임차 건물 소재지 지번으로) 전입신고를 하였으나, 담당 공무원의 착오로 주민등록표상에 신거주지 지번이 다소 틀리게 기재된 경우에는 '주택임대차보호법'상의 대항력을 취득한다.
(10) 정확한 지번과 동 호수로 주민등록 전입 신고서를 작성 제출하였는데 담당 공무원이 착오로 수정을 요구하여 임차인이 이를 확인하지 않은 상태에서 잘못된 지번으로 수정하고 동 호수 기재를 삭제한 주민등록 전입 신고서를 다시 작성 제출하여 그대로 주민등록이 된 경우에는 그 주민등록은 임대차의 공시방법으로서 유효하지 않다.
(11) 주민등록이 주택임차인의 의사에 의하지 않고 제삼자에 의하여 임의로 이전되었고 그와 같이 주민등록이 잘못 이전된 데 대하여 주택임차인에게 책임을 물을 만한 사유도 없는 경우에는 주택임차인이 이미 취득한 대항력은 주민등록의 이전에도 불구하고 그대로 유지된다.
(12) 임차인이 임대인의 승낙을 받아 임차 주택을 전대하고 그 전차인이 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마친 경우 그때로부터 임차인은 대항력을 취득한다. 다만, 당해 주택에 실제로 거주하는 전차인(직접점유자)이 자신의 주민등록을 마친 경우만 임차인(간접점유자)은 대항력을 취득할 수 있다.
(13) 자기 명의의 주택을 매도하면서 동시에 그 주택을 임차하는 경우 매도인이 임차인으로서 가지는 대항력은 매수인 명의의 소유권이전등기가 경료된 날의 다음 날부터 효력이 발생한다.
(14)'주택임대차보호법' 제3조 제4항의 '임차 주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다'의 의미는 임차보증금반환채무도 부동산소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것을 말하므로 양도인(종전 임대인)의 보증금 반환채무는 소멸한다(보증금반환채무의 면책적 채무 인수로 해석). 따라서, 임차인은 임대차 관계가 종료한 후에는 양수인에 대해서만 보증금 반환을 청구할 수 있다.
(15) 주택임차인의 의사에 의하지 아니하고 '주민등록법' 및 같은 법 시행령에 따라 시장 군수 또는 구청장에 의하여 직권조치로 주민등록이 말소된 경우에도 원칙적으로 그 대항력은 상실된다. 그러나 직권말소 후 같은 법 소정의 이의절차에 따라 그 말소된 주민등록이 회복되거나 같은 법 시행령 제29조에 의하여 재등록이 이루어짐으로써 주택임차인에게 주민등록을 유지할 의사가 있었다는 것이 명백히 드러난 경우에는 소급하여 그 대항력이 유지된다. 다만, 그 직원 말소가 '주민등록법' 소정의 이의절차에 의하여 회복된 것이 아닌 경우에는 직권말소 후 재등록이 이루어지기 이전에 주민등록이 없는 것으로 믿고 임차 주택에 관하여 새로운 이해관계를 맺은 선의의 제삼자에 대해서는 임차인은 대항력의 유지를 주장할 수 없다.


2. 우선변제권
1) 우선변제의 요건(보증금의 회수)
대항요건과 확정일자를 갖춘 주택임차인은 '민사집행법'에 따른 경매 또는 '국세징수법'에 따른 공매를 할 때 임차 주택(대지 포함)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다(제3조의2 제2항)
2) 경매신청 시의 특칙
(1) 임차인이 임차 주택에 대하여 보증금반환 청구 소송의 확정판결이 나 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 따라서 경매를 신청하는 경우에는 집행개시요건에 관한 '민사집행법' 제41조에도 불구하고 반대 의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 않는다(제3조의2 제1항)
(2) 임차인은 임차 주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 보증금을 우선변제 받을 수 없다(제3조의2 제3항)