임대차 - 임대차의 성립

제3절 임대차의 성립
1. 임대차계약의 성립
1) 낙성계약
임대차는 낙성계약이므로 당사자의 합의에 따라 성립한다
2) 법률 규정에 의한 성립
시장 군수 구청장은 농지 이용증진사업의 일환으로 유휴농지에 대하여 그 농지의 소유권자나 임차권자를 대신하여 농작물을 경작할 자 (이를 대리경작자라 함)'을 직권으로 지정하거나 농림 축산식품부령으로 정하는 바에 따라 유휴농지를 경작하려는 자의 신청을 받아 대리경작자를 지정할 수 있다. (농지법 제20조 제1항). 이러한 경우에는 유휴농지의 소유자 또는 임차인과 대리경작자 사이에 법률 규정에 의해 임대차관 계가 성립하는 것으로 볼 수 있다.
2. 임대차의 존속기간
1) 존속기간을 약정한 경우
제651조 식자 (2016.1.6)
(1) 최단존속 기간
민법에는 제한 규정이 없고, '주택임대차보호법'과 '상가건물 임대차보호법'에 각각 2년 1년의 제한 규정이 있다.
(2) 최장존속 기간
임대차의 존속기간은 원칙적으로 20년을 넘지 못한다는 제651조 제1항이 헌법재판소의 위헌결정으로 효력을 상실하였으므로 최장존속 기간 제한이 없다. 따라서 당사자는 계약으로 임대차의 존속기간을 20년 넘게 약정할 수 있다.
2) 존속기간을 약정하지 않은 경우
제635조 '기간의 약정 없는 임대차의 해지 통고' 1. 임대차 기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약 해지의 통고를 할 수 있다. 2. 상대방이 전항의 통고를 받은 날로부터 다음 각호의 기간이 지나면 해지의 효력이 생긴다.
1. 토지, 건물, 기타 공작물에 대하여는 임대임이 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월
2. 동산에 대하여는 5일
제636조 '기간의 약정이 있는 임대차의 해지 통고' 임대차 기간의 약정이 있는 경우에도 당사자 일방 또는 쌍방이 그 기간 내에 해지할 권리를 보류한 떄에는 저조의 규정을 준용한다.
제637조 '임차인의 파산과 해지 통고' 1. 임차인이 파산선고를 받은 경우에는 임대차 기간의 약정이 있는 때에도 임대인 또는 파산관재인은 제635조의 규정에 의하여 계약 해지의 통고를 할 수 있다.
2. 전항의 경우에 각 당사자는 상대방에 대하여 계약 해지로 인하여 생긴 손해의 배상을 청구하지 못한다.
제638조 '해지 통고의 전차인에 대한 통지' 1. 임대차계약이 해지의 통고로 인하여 종료된 경우에 그 임대물이 적법하게 전대되었을 때는 임대인은 전차인에 대하여 그 사유를 통지하지 아니하면 해지로써 전차인에게 대항하지 못한다.
2. 전차인이 전항의 통지를 받은 때에는 제635조 제2항의 규정을 준용한다.
(1) 임대차 기간의 약정이 없는 대에는 당사자는 언제든지 계약 해지의 통고를 할 수 있다(제635조 제1항). 해지 통고는 해지의 의사표시 외에 일정한 기간이 지나야 해지의 효력이 생긴다. 부동산임대차는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 임차인이 해지 통고를 받은 날부터 6개월 임차인이 해지를 통고한 경우에는 임대인이 그 통고를 받은 날부터 1개월이 지나면 해지의 효력이 생긴다. 한편 동산 임대차는 누가 해지 통고를 했느냐에 관계없이 상대방이 그 통고를 받은 날부터 5일이 지나면 해지의 효력이 생긴다.
(2) 임대차 기간을 약정했을 때도 당사자 일방이나 쌍방이 그 기간 내에 해지할 권리를 보류한 경우에는 제635조의 해지 통고가 적용된다.
(3) 임차인이 파산선고를 받은 경우에는 임대차 기간을 약정한 때에도 임대인이나 파산관재인은 제635조에 따라 계약 해지를 통고할 수 있다.
3. 존속기간의 갱신
(1) 약정갱신
1) 약정한 존속기간이 만료한 경우 당사자는 합의로 존속기간을 갱신할 수 있다. 존속기간도 당사자가 자유로이 정할 수 있다. 또한 갱신 횟수도 제한이 없으므로 당사자는 몇 번이고 갱신할 수 있다.
2) 다만, 일정한 목적의 토지 임대차에 대해서는 계약의 갱신이 강제되는 경우가 있다(임대차의 효력 부분 참조)
(2) 법정갱신(묵시적 갱신)
1) 임대차 기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 하지 아니한 때에는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다(제639조 제1항 본문).
2) 법정갱신의 경우 종전의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보나, 존속기간은 약정하지 않은 것으로 본다. 따라서 이 경우에는 각 당사자는 언제든지 해지 통고를 할 수 있다(제639조 제1항 단서).
3) 법정갱신이 성립하는 경우 종전의 임대차에 대하여 제삼자가 제공한 담보는 종전 임대차 기간이 만료된 때에 소멸하고(제639조 제2항), 당사자가 제공한 담보는 존속한다. 제삼자가 제공한 담보란 질권, 저당권, 보증 등을 말하는 것이고, 보증금은 이에 포함되지 않는다는 것이 판례의 태도이다.
4) 법정갱신에 관한 규정은 강행규정에 해당한다는 것이 판례의 태도이다.
5) '주택 임대차 보호법'과 '상가건물 임대차보호법에서는 법정갱신에 관하여 각각 특별한 규정을 두고 있다 (주택임대차보호법 제6조, 상가건물 임대차보호법 제10조).
4. 단기임대차의 존속기간
(1) 단기임대차의 의의
관리 권한은 있어도 처분 권한이 없는 자가 임대차계약을 체결하는 경우를 말한다. 관리 권한은 있어도 처분 권한이 없는 자로는 부재자재산관리인, 권한이 정해지지 않은 대리인, 후견인, 상속재산관리인 등이 이에 해당한다.
(2) 단기임대차의 존속기간
민법은 그 목적물에 따라 최장존속 기간을 제한하고 있다 (제619조).
-식목 채염 또는 석조, 석회조, 연와조 및 이와 유사한 건축을 목적으로 한 토지의 임대차는 10년
-기타 토지의 임대차는 5년
-건물 기타 공작물의 임대차는 3년
-동산 임대차는 6개월을 각각 넘지 못한다.
(3) 단기임대차의 존속기간 갱신
단기임대차의 존속기간은 갱신할 수 있다. 다만 그 기간이 만료되기 전 토지는 1년 이내에, 건물 기타 공작물은 3개월 이내에, 동산은 1개월 이내에 갱신하여야 한다(제620조)