임대차 - 임대차의 효력

제4절 임대차의 효력

 

1. 개관
1) 임대인의 권리
위에서 본 임대인의 권리는 임차인의 의무로 설명하는 것이 편리하므로, 자세한 내용은 ' 임차인의 의무' 부분에서 다루기로 한다.
3) 임대인의 의무
제623조 '임대인의 의무' 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.
임대인은 임대차가 존속하는 동안 임차인이 목적물을 사용 수익할 수 있도록 할 적극적인 의무를 부담한다. 이 의무로부터 다음과 같은 의무들이 파생한다.

 

1. 목적물 인도와 의무
임차인이 목적물의 사용 수익을 위해 점유해야 하는 경우에는 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하여야 한다 (제623조 전단).

 

2. 방해제거의 의무
(1) 제삼자가 임차인이 점유하는 목적물을 침해하는 등 그 사용 수익을 방해하는 경우 임대인은 임차인을 위하여 그 방해를 제거할 의무를 진다(통설)
(2) 임차인이 임차권 자체에 기한 방해제거청구권을 가지거나 점유보호청구권을 가지더라도 임대인은 방해제거 의무를 면할 수 없다.
3. 수선의무
(1) 임대인은 계약이 존속하는 동안 목적물을 사용 수익하는 데 필요한 상태를 유지해 줄 의무를 부담한다 (제623조 후단).
(2) 임대인의 수선의무는 목적물에 파손이 생기고 수선이 가능하며, 수선하지 않으면 계약에서 정한 목적에 따라 사용 수익할 수 없는 경우에 발생한다. 사용 수익할 수 없는 상태란 사용 수익이 불가능한 경우뿐만 아니라 현저히 곤란한 경우도 포함한다.

 

판례
-목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용 수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않는다(대판 1994.12.9, 94다34692).
-목적물인 방에 약간의 실금 형태로 균열이 있고 외벽에 금이 가 있을 정도라면 그 방을 사용할 수 없을 정도의 파손상태라고 할 수 없고, 반드시 임대인에게 수선의무가 있는 대규모의 것이라고도 할 수 없어 임차인의 통산 수선 및 관리의무에 속하므로, 위 균열로 스며든 연탄가스에 임차인이 중독되어 사망한 사고는 임대인의 과실로 인한 것이라고는 볼 수 없다(대판 1989.9.26, 89도703).

 

(3) 임대인의 수선의무 불이행에 대해 임차인은 차임 지급의 거절 또는 차임감액청구 외에 계약 해지(제544조)와 손해배상청구 (제551조)를 할 수 있다.

(4) 임대인이 임대물의 보전에 필요한 행위를 하는 때에는 임차인은 이를 거절하지 못한다(제624조). 임대인이 임차인의 의사에 반하는 보존행위를 하는 경우에 임차인이 그로 인하여 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 계약을 해지할 수 있다(제625조).

(5) 임대인의 수선의무에 관한 규정(제623조 후단)은 임의규정이므로 임대인의 수선의무는 당사자의 특약에 의해 면제될 수 있다. 다만 수선의무 면제 특약에서 수선의무의 범위를 명시하지 않은 경우 임대인이 수선의무를 면하게 되는 것은 소규모의 수선에 한한다. 따라서, 대규모 수선비용은 여전히 임대인이 부담한다. (대판 1994.12.9, 94다34692)

(6) 천재지변 기타 불가항력으로 목적물이 파손된 경우에도 임대인의 수선 의무는 면제되지 않는다. 임차인의 귀책 사유로 목적물이 파손된 경우에도 임대인이 수선의무를 부담하는지에 관해서는 견해가 대립한다.

 

4. 비용상환 의무
임대인은 임차인이 목적물에 지출한 필요비나 유익비에 대해 상환할 의무를 진다. 자세한 내용은 '임차인의 권리' 부분에서 다루기로 한다.

 

5. 담보책임
임대차는 유상계약이므로 매매에 관한 규정이 준용된다(제567조). 따라서 임대차의 목적물에 하자가 있는 경우 임대인은 매도인과 같은 담보책임을 진다.

 

4. 임차인의 권리

 

1) 임차권

 

(1) 의의
임차권이란 임차인이 임대인에 대하여 목적물을 사용 수익하게 해 달라고 요구할 수 있는 권리를 말한다

 

(2) 사용 수익의 범위
-임차인은 계약이나 목적물의 성질에 따라 정해진 용법으로 목적물을 사용 수익하여야 한다는(제654조 이를 위반한 경우 임대인은 위반행위의 정지를 청구하거나 손해가 있으면 손해배상을 청구할 수 있고 그 밖에 계약을 해지할 수 있다.
-임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다(제629조 제1항). 임차인이 이를 위반한 경우에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다(제629조 제2항).

 

(3) 임차권의 대항력
-부동산임차인은 당사자 간에 반대약정이 없으면 임대인에 대하여 그 임대차 등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있고, 부동산임대차는 등기한 때부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다(제621조). 따라서 임차권이 등기된 경우에는, 제삼자가 임대인인 소유자로부터 그 부동산을 양수하여 임차인에 대해 명도 청구하더라도 임차인은 이를 거절할 수 있다.
-건물의 소유를 목적으로 한 토지 임대차는 이를 등기하지 아니한 경우에도 임차인이 그 지상 건물을 등기한 때에는 제삼자에 대하여 임대차의 효력이 생긴다는(제622조 제1항) 토지임차인이 대항력을 취득하는 경우는 자신이 건물을 신축하고 소유권보존등기를 한 경우뿐만 아니라 토지임차권과 건물을 양도받아 건물에 대한 소유권이전등기를 한 경우까지도 포함된다. 다만, 토지임차인에 토지에 관한 적법한 임대차계약 없이 그 지상 건물에 관하여 등기를 한 경우에는 대항력이 인정되지 않는다. 한편 건물이 임대차 기간 만료 전에 멸실되거나 낡아서 쓸모없게 된 경우에는 토지임차인을 보호할 필요가 없으므로 토지 임대차는 그 대항력을 잃는다(제622조 제2항)

 

2. 비용상환청구권
제626조 '임차인의 상환청구권' 1. 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다. 2. 임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차 종료 시에 그 가액의 증가가 현존한 때만 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다. 이 경우에는 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환을 허여할 수 있다.

 

(1) 필요비 상환청구권
-임차인이 임차물의 보존을 위한 필요비를 지출한 경우에는 임대인에게 그 비용의 상환을 청구할 수 있다(제626조 제1항).
-필요비란 임차물의 수선비 등과 같이 그 보존을 위하여 지출한 비용이다. 필요비는 임대인의 사용 수익하게 할 의무를 내용이므로 이는 원칙적으로 임대인의 부담에 속하는 것이다.
- 필요비의 범위는 단순히 목적물 자체의 현상을 유지하거나 그 원상을 회복하는 비용에 한하지 않으며, 목적물을 통상의 용도에 적합한 상태로 보존하기 위하여 지출된 비용을 포함한다.
-필요비 상환청구는 필요비 지출 즉시, 즉 임대차 존속 중에도 가능하고, 가액의 증가가 현존하는지의 여부와 관계없이 지출 비용 전액에 미친다.

 

(2) 유익비상환청구권
-임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차 종료 시에 목적물의 가액 증가가 현존한 때만 임차인이 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다. 이 경우 법은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다(제626조 제2항).
-유익비는 목적물을 개량하기 위하여 지출한 비용이다. 유익비는 임대인이 지출하여야 하는 것은 아니지만 목적물의 가치가 증가한 때에는 임대인에게 부당이득이 되므로 상환하게 하는 것이다.
- 유익비란 임차인의 주관적인 취미나 특수한 영업 목적을 위하여 지출된 것만으로는 부족하고 목적물의 객관적 가치를 증가시키는 것이어야 한다. 또한, 유익비는 그 지출에 의한 개량이 목적물의 구성 부분이 되어 임대인이 그 소유권을 취득하는 경우(제256조)에만 문제 된다.
판례-임차인이 삼계탕집을 경영하기 위하여 보일러 온돌방, 방문틀, 주방 내부, 합판을 이용한 점포장식, 실내 전등 등을 설치하고 유익비를 청구한 사안에서 이 건물의 본래의 용도 및 피고의 이용실태 등에 비추어 피고가 지출한 위 비용은 어디까지나 피고가 위 건물에서 삼계탕집을 경영하기 위한 것이지 건물의 보존을 위한다거나 그 객관적 가치를 증가시키기 위한 것이 아니어서 이를 필요비 또는 유익비라고 할 수 없다. (대판 1993.01.08, 93다25738).
간이음식점을 경영하기 위하여 부착시킨 시설물에 불과한 간판은 건물 부분의 객관적 가치를 증가시키기 위한 것이라고 보기 어려울 뿐만 아니라, 그로 인한 가액의 증가가 현존하는 것도 아니어서 그 간판 설치비를 유익비라 할 수 없다(대판 1994.9.30, 94다20389).
-유익비 상환청구는 임대차가 종료하고 그 가액은 증가가 현존한 때만 청구할 수 있다.
-임차인은 비용상환청구권을 담보하기 위해 유치권을 행사할 수 있다. 그러나 법원이 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허셔야 경우에는 유치권을 행사할 수 없다.

 

(3) 행사 기간
-비용상환엋ㅇ구권은 임대인이 목적물을 반환받은 날부터 6개월 이내에 행사하여야 한다(654조). 이 기간은 제척기간에 해당한다.
-필요비 상환청구는 필요비를 지출한 즉시 가능하므로 위 제척기간과 관계없이 지출한 때로부터 소멸시효가 진행한다.

 

(4) 제626조의 성격
임차인의 비용상환청구권에 관한 규정은 임의규정이므로 비용상환 면제 특약은 유효하다.

 

판례
-임대차계약서에 원상복구의 특약이 있는 경우, 유익비상환청구권의 존재 여부
임대차계약에서 '임차인은 임대인의 승인하에 개축 또는 변조할 수 있으나 부동산의 반환기일 전에 임차인의 부담으로 원상으로 복구하기로 한다.'라고 약정한 경우, 이는 임차인이 목적물에 지출한 각종 유익비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 보아야 한다(대판 1995.6.30.)