임대차 - 최우선변제권

3. 우선변제권의 승계
(1) 일정한 금융기관이 우선변제권을 취득한 임차인의 보증금반환채권을 계약으로 양수한 경우에는 양수한 금액의 범위에서 우선변제권을 승계한다(제3조의2 제7항)
우선변제권을 승계할 수 있는 금융기관
-은행법에 따른 은행
-중소기업은행법에 따른 중소기업은행
-한국산업은행법에 따른 한국산업은행
-농업협동조합법에 따른 농협은행
-수산업협동조합법에 따른 수협은행
-우체국예금 보험에 따른 법률에 따른 체신관서
-한국주택금융공사법에 따른 한국주택금융공사
-보험업법 제4조 제1항 제2호 라목의 보증보험을 보험 종목으로 허가받은 보험회사
-주택 도시기금법에 따른 주택도시보증공사
-그 밖에 위 사항에 준하는 것으로서 대통령령으로 정하는 기관
(2) 우선변제권을 승계한 금융기관은 임차인이 대항요건을 상실한 경우와 임차권등기명령에 따른 임차권등기가 말소된 경우 및 민법상 임대차 등기가 말소된 경우에는 우선변제권을 행사할 수 없다(제3조의2 제8항).
(3) 우선변제권을 승계한 금융기관이더라도 우선변제권을 행사하기 위하여 임차인을 대리하거나 대신하여 임대차를 해지할 수는 없다(제3조의2 제9항)

 

4. 우선변제권 관련 판례
(1) '주택임대차보호법' 제3조의2 제2항의 확정일자의 요건을 규정한 것은 임대인과 임차인 사이의 담합으로 임차보증금의 액수를 사후에 변경하는 것을 방지하고자 하는 취지일 뿐, 대항요건으로 규정된 주민등록과 같이 당해 임대차의 존재 사실을 제삼자에게 공시하고자 하는 것은 아니다
(2) 주택에 관하여 임대차계약을 체결한 임차인이 자신의 지위를 강화하기 위한 방편으로 따로 전세권설정 계약서를 작성하고 전세권설정 등기를 한 경우 전세권설정계약서는 임대차계약서로 볼 수 있고, 전세권설정계약서가 첨부된 등기필 정보에 찍힌 접수인이 '주택임대차보호법' 소정의 확정일자에 해당한다
(3) 주택임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 당일 또는 그 이전에 임대차 계약 증서상의 확정일자를 갖춘 경우 '주택임대차보호법'에 의한 우선변제권은 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날을 기준으로 발생한다
(4) 주택임대차보호법상의 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 임차 주택의 가액으로부터 우선변제를 받을 수 있는 권리를 겸유하므로 위 두 가지 권리 중 하나를 선택하여 행사할 수 있다.
(5) '주택임대차보호법'상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 우선변제권을 선택하여 제1 경매 절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하여씅나 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 매수인에 대하여 이를 반환받을 때까지 임대차 관계의 존속을 주장할 수 있을 뿐이고, 임차인의 우선변제권은 경락으로 인하여 소멸하는 것이므로 제2 경매 절차에서 우선변제권에 의한 배당을 받을 수 없다.
(6) '주택임대차보호법'상 임차인으로의 지위와 전세권자의 지위를 함께 가지고 있는 자가 그중 임차인의 지위를 근거로 하여 경매법원에 배당요구를 하였다면 배당요구를 하지 아니한 전세권에 관하여는 배당요구가 있는 것으로 볼 수 없다(대판 2010.6.24, 2009다40790).
(7) 주택임대차에서 임차인이 '주택임대차보호법'에 의한 대항력과 우선변제권을 인정받기 위한 주택의 인도와 주민등록이라는 요건은 그 대항력 및 우선변제권의 취득 시에만 구비하면 족한 것이 아니고, 경매 절차의 배당요구의 종기까지 계속 존속하고 있어야 한다.

3. 최우선변제권
1) 최우선변제의 요건(보증금 중 일정액의 보호)
임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다(제8조 제1항 전단). 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 대항요건을 갖추어야 한다(제8조 제1항 후단). 최우선변제 시에는 확정일자는 필요 없다.
2) 최우선변제의 범위
(1) 최우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택 가액(대지 가액을 포함한)의 2분의 1의 범위 안에서 주택 임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다. 현재 최우선변제의 범위는 다음과 같다
(2) 임차인의 보증금 중 일정액이 주택 가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택 가액의 2분의 1에 해당하는 금액까지만 우선변제권이 있다
(3) 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고, 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액이 주택 가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금 중 일정 정액을 모두 합한 금액에 대한 각 임차인의 보증금 중 일정액의 비율로 그 주택 가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금 중 일정액으로 본다.
(4) 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고 이들이 그 주택에서 가정 공동생활을 하는 경우에는 이들을 1명의 임차인으로 보아 이들의 각 보증금을 합산한다.
제8조의2 '주택 임대차위원회'
-제8조에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준을 심의하기 위하여 법무부에 주택 임대차위원회(이하 '위원회'라 한다)를 둔다
-위원회는 위원장 1명을 포함한 9명 이상 15명 이하의 위원으로 성별을 고려하여 구성한다
- 위원회의 위원장은 법무부 차관이 된다.
- 위원회의 위원은 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 사람 중에서 위원장이 임명하거나 위촉하되, 제1호부터 제5호까지에 해당하는 위원을 각각 1명 이상 임명하거나 위촉하되, 제1호부터 제5호까지에 해당하는 위원을 각각 1명 이상 임명하거나 위촉하여야 하고, 위원 중 2분의 1 이상은 제1호 제2호 또는 제6호에 해당하는 사람을 위촉하여야 한다.
-법학 경제학 또는 부동산학 등을 전공하고 주택임대차 관련 전문지식을 갖춘 사람으로서 공인된 연구기관에서 조교수 이상 또는 이에 상당하는 직에 5년 이상 재직한 사람
-변호사 감정평가사 공인중개사 세무사 또는 공인중개사로서 5년 이상 해당 분야에서 종사하고 주택임대차 관련 업무 경험이 풍부한 사람.
-기획재정부에서 물가 관련 업무를 담당하는 고위공무원단에 속하는 공무원
-법무부에서 주택임대차 관련 업무를 담당하는 고위 공무원단에 속하는 공무원 (이에 상당하는 특정직 공무원을 포함한다)
-국토교통부에서 주택사업 또는 주거복지 관련 업무를 담당하는 고위공무원단에 속하는 공무원
-그 밖에 주택임대차 관련 학식과 경험이 풍부한 사람으로서 대통령령으로 정하는 사람
-그 밖에 위원회의 구성 및 운영 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

 

3. 최우선변제권 관련 판례
(1) 대지에 관한 저작권의 실행으로 경매가 진행된 경우에도 그 지상 건물의 소액임차인은 대지의 환가대금 중에서 소액보증금을 우선 변제할 수 있다. 그러나 소액보증금의 최우선변제권은 대지에 관한 저당권설정 당시에 이미 그 지상 건물이 존재는 경우에만 적용될 수 있고, 저당권 설정 후에 비로소 건물이 신축된 경우에는 적용되지 않는다.
(2) 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용 수익하려는 데에 있는 것이 아니고 소액임차인으로 보호받아 기존 채권을 회수하려는 데에 있는 경우에는 '주택임대차보호법'상의 소액임차인으로 보호받을 수 없다.
(3) '주택임대차 보호법' 소정의 소액임차보증금의 임차인이라 할지라도 당해 목적물의 경매 절차에서 소액보증금의 받지 못한 이상 임차 주택의 매수인(경락인)에 대하여 소액보증금의 우선변제를 요구할 수는 없다.

 

제3절 임차권등기명령 제도

 

1. 입법 취지
종래에는 임차인이 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 상태에서 다른 곳으로 이사해서나 주민등록을 전출하면 임차인이 종전에 가지고 있던 대항력과 우선변제권을 상실하게 되어 사실상 보증금을 반환받는 것이 곤란하였다. 이에 '주택임대차보호법'은 임차인을 보호하기 위하여 임차권등기 명령제도를 도입하였다.

 

2. 임차권등기명령제도의 내용
1) 신청과 효력
(1) 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차 주택의 소재지를 관할하는 지방법원 지방법원지원 또는 시 군 법원에 임차권등기 명령을 신청할 수 있다(제3조의3 제1항). 우선변제권을 승계한 금융기관은 임차인을 대신하여 임차권등기 명령을 신청할 수 있다.
(2) 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 임차인은 대항력과 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 아니한다 (제3조의3 제5항)
(3) 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 최우선변제를 받을 권리가 없다(제3조의3 제6항)