투자의 고정성

2. 투자의 고정성

(1) 의의

대지와 건물에 투자한 비용의 회수까지 많은 기간이 소요되는데, 이것을 투자의 내구성 또는 투자의 고정성이라고 한다.

(2) 특징

자연적 특성인 영속성으로 인하여 토지를 최유효 이용사태로 경제적 위치를 가변시키는 데는 시간과 비용이 소요되고, 투하자본 회수 기간이 장기적이다. 또한 행정적 요인 등에 의한 토지이용규제에 대하여 능동적이고 기동성 있는 적응이 어렵다.



3. 토지개량물(지상부 가물)의 토지 효용 변경 가능성

(1) 토지개발물의 의의

노동이나 자본과 같은 인위적인 힘을 통해 정착 또는 부착하여 토지의 효용성을 증가시키는 건축물, 구조물, 관개시설 등을 말한다. 이는 토지 위의 개량 물과 토지에의 개량 물로 구분할 수 있다.

- 토지 위의 개량 물 (지상의 부가물) : 토지 위에 설치되어 부착된 물건으로 보통 조지와 일체로 취급된다.

- 토지에의 개량 물 : 다른 토지로부터 대상 토지에 연결되어 온 물건으로, 이는 대상 토지의 조성, 개간 등을 위해 토지에 투하된 자본으로 토지에 체화된 것이다.

(2) 토지의 환경성과 토지개발물의 관계

토지는 자연적 특성인 지리적 위치의 고정성으로 인하여 그 인근지역의 사회적, 경제적, 행정적 제 요인의 영향을 받음과 동시에 그 해당 토지를 둘러싸고 있는 토지개량물의 영향을 크게 받는다.



4. 위치의 선호선

(1) 용도 적인 관점에서 위치 서호성

- 주거지 : 주거생활의 편리성을 기본으로 하는 쾌적성이 양호한 위치

- 상업지 : 상업 수익성을 기본으로 하는 수익성이 양호한 위치

- 공업지 : 공업 생산성을 기본으로 하는 생산성의 양호한 위치

- 농업지 : 농업 생산성을 기본으로 하는 생산성이 양호한 위치

(2) 위치 선호의 가변성

인간이 필요로 하는 토지의 위치 또는 지역의 선호도는 시간의 경과에 따라 변화하는 가변성을 가지고 있다.



5. 고가성

부동산은 다른 상품에 비하여 가격이 비싸다. 또한 일부분을 따로 나누어서 소비하거나 구매하기도 어렵다. 이러한 사실은 저소득층의 부동산시장에 대한 진입장벽으로 작용하는 경우가 많은데, 우리나라와 같이 금융기관에 대한 진입장벽으로 작용하는 경우가 많은데, 우리나라와 같이 금융기관으로부터 공식 융자를 받기가 어려운 경우에 진입장벽은 부동산으로부터의 이익을 소수의 시장참여자만이 누릴 수 있는 부작용을 낳기도 한다. 즉, 고가성으로 인해 부동산시장에의 진출입을 어렵게 한다.



제2절 건물의 특성

건물은 토지와 달라서 인위적인 성격이 가미되기 때문에 생산이 가능하고, 내용연수를 가진 내구소비재로서 다음과 같은 특성을 가진다.



1) 비용 속성

건물은 토지와는 달리 인위적인 축조물이기 때문에 재생산이 가능한 내구소비재이며, 내용연수를 가진 비 영속적인 특성을 가지고 있다. 건물은 개수나 보수 등으로 어느 정도 그 수명을 연장할 수 있다.



2) 생산 가능성(건축 생산성)

일정한 설계에 따라 다량의 아파트나 연립주택 및 빌딩 등을 건축할 수 있고, 개축이나 증축 등으로 그 규모를 증가시킬 수 있기 때문에 건축에 의한 생산 가능성이라는 특성을 지니고 있다.



3) 동질성

건물은 인위적인 축조물이기 때문에 동일한 형이나 구조 및 규격의 건물을 생산할 수 있으므로 동질성의 특성을 가진다.



4) 이동 가능성

아파트나 주택 빌딩 등 건물은 원칙적으로 부동성에 해당한다고 볼 수 있으나, 최근 이동 가능한 조립식 주택이나 모빌하우스 등의 등장과 이축 기술의 발달로 비이동성의 특성이 있다고 주장할 수 없게 되었다.



5) 토지의 개별적 요인의 지배성(종속성)

건물은 토지 위에 정착하여 축조되는 것이기 때문에 그 정착된 토지를 개별적으로 지배하는 특성, 즉 '토지의 개별적 요인의 지배성'을 가지고 있다. 예컨대, 토지 위에 어떤 건물이 들어와서 있는가에 따라 토지의 효용이나 가치가 결정되기도 한다. 또한 건물은 토지 위에 정착하여 축조되는 것이기 때문에 그 정착된 토지의 지배를 받기도 한다. 예를 들면, 지역지구제의 실시 등이 대표적인 예이다. 따라서 건물은 토지를 지배하기도 하고, 토지의 지배를 받기도 하는 특성을 지닌다고 할 수 있다.



- 부동성은 부동산활동을 국지 시켜 지역적으로 특화되게 한다.

- 부동산은 부동성과 인접성의 특성으로 인해 주변에서 일어나는 환경조건의 변화가 부동산의 가격에 영향을 주는 외부효과를 발생시킬 수 있다.

- 부동산은 어느 지역의 수요가 급증했다고 하더라도 다른 재화처럼 그 지역으로 이동할 수 없다. 이는 부동성에 기인한다.

- 부동산활동을 임장활동과 시키며, 감정평가 시 지역분석을 해야 하는 특성은 부동성이다.

- 영속성은 소유이익과 사용이익의 분리 및 임대차시장의 발달 근거가 된다.

- 영속성이 있으므로 장기투자를 통해 자본이득과 소득 이득을 얻을 수 있다.

- 소모를 전제로 하는 재생산이론과 감가상각이 적용되지 않게 만드는 토지의 특성은 영속성이다.

- 토지의 가치 보존력이 우수한 것은 부동산의 영속성에 기인한다.

- 부증성으로 인해 토지이용이 점차 집약화하는 경향이 있다.

- 부증성으로 인해 토지는 다른 생산물처럼 노동이나 생산비를 투입하여 순수한 그 자체의 양을 늘릴 수 있다.

- 개별성은 대상부동산과 다른 부동산의 비교를 어렵게 하고 시장에서 상품 간 대체 관계를 제약한다.

- 개별성은 부동성에서 연유된 특징으로 부동산은 물리적으로 완전히 동일한 복수의 토지는 있을 수 없다는 특성이다.

- 개별성으로 인해 특정 부동산에 대한 시장정보의 수집이 어렵고 거래비용이 높아질 수 있다.

- 용도의 다양성은 최유효이용의 성립 근거가 된다.

- 용도의 다양성이 존재하므로 용도 적 관점에서의 공급을 증가시킬 수 있다.

- 용도의 다양성은 부동산의 용도 전환을 통해 토지의 경제적 공급을 가능케 한다.